Diante da crescente necessidade de diversificação no financiamento para construtoras, o setor busca alternativas inovadoras para captar recursos.
O mercado de capitais surge como uma solução estratégica, oferecendo instrumentos como CRIs, FIIs e debêntures que possibilitam maior flexibilidade, prazos alongados e custos mais competitivos.
Além disso, diminui-se a dependência de fontes tradicionais, tornando o setor mais resiliente e dinâmico.
Neste artigo, conheça a evolução das formas de financiamento para construtoras e incorporadoras e saiba quais são os benefícios do mercado de capitais para financiamento no setor. Confira!
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A evolução das formas de financiamento para construtoras e incorporadoras
A evolução das formas de financiamento para construtoras e incorporadoras reflete a transformação do mercado imobiliário, que atualmente movimenta cerca de R$2,1 trilhões no Brasil e prevê alcançar investimentos em torno de R$2,7 trilhões até 2030.
Tradicionalmente dominado por fontes como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o FGTS, esse setor tem visto o crescimento expressivo de veículos alternativos, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
De acordo com Arthur Dias – sócio da One Investimentos – enquanto a poupança representava cerca de 50% da captação há dois anos, hoje o número caiu para 35,4%, refletindo a busca por diversificação.
“O FGTS e o SBPE ainda detêm 62% do mercado, mas há poucos anos era muito maior essa porcentagem. Os incorporadores começaram a enxergar novas formas de financiamento, e essas opções alternativas têm ganhado espaço. A tendência é que o mercado se torne cada vez mais pulverizado e diversificado”, afirma Arthur.
Esse movimento indica um amadurecimento do setor, que busca reduzir a dependência de fontes tradicionais e explorar soluções mais flexíveis para garantir capital e estabilidade financeira.
A seguir, listamos as principais fontes de financiamento disponíveis e como cada uma pode atender diferentes necessidades das incorporadoras e construtoras.
Fontes principais de financiamento para a construção civil
As principais fontes de financiamento para a construção civil no Brasil são a poupança e o FGTS, que juntos representam a maior parte dos recursos disponíveis para incorporadoras e construtoras.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) já chegou a representar 50% do funding do setor, mas hoje responde por cerca de 35,4%, enquanto o FGTS ainda mantém forte presença, com 62% do mercado.
Nos últimos anos, alternativas como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm ganhado espaço, trazendo mais diversificação. Esse movimento reflete um amadurecimento do setor.
Fontes emergentes de financiamento para a construção civil
As fontes emergentes de financiamento para a construção civil vêm ganhando relevância nos últimos anos, diversificando as opções além da tradicional poupança e FGTS.
Entre as alternativas secundárias, destacam-se a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ambos lastreados em créditos do setor.
Os CRIs, por sua vez, podem ser garantidos por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), aumentando a segurança para investidores.
Além disso, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) possibilitam a captação de recursos para diversos empreendimentos do setor. Outra opção são as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que possuem proteção adicional para investidores.
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Os instrumentos do mercado de capitais que você precisa conhecer
O mercado de capitais é um sistema que conecta empresas e investidores para a captação de recursos, seja por meio da emissão de dívidas ou da venda de participação societária (equity).
No financiamento imobiliário, um dos instrumentos mais relevantes são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam um formato de dívida lastreado em créditos do setor.
Os CRIs oferecem aos investidores rendimentos atrativos, muitas vezes isentos de imposto de renda, enquanto proporcionam liquidez às incorporadoras e organizações do setor.
Além dos CRIs, o mercado conta com outros instrumentos, como ações, debêntures e Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), cada um adequado a diferentes estratégias de captação e perfis de risco.
Esse ambiente é viabilizado por diversos participantes, incluindo securitizadoras, agentes fiduciários e investidores institucionais, garantindo segurança e transparência nas operações.
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Como construtoras e incorporadoras podem obter financiamento no mercado de capitais
A securitização de recebíveis é uma alternativa eficiente para construtoras e incorporadoras obterem financiamento no mercado de capitais, convertendo créditos futuros em capital imediato.
Esse modelo funciona por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), lastreados em direitos creditórios como parcelas de imóveis vendidos.
Assim, ao invés de esperar anos para receber os valores das unidades comercializadas, a empresa pode antecipar esses recursos, melhorando o fluxo de caixa e alongando seu perfil de dívida.
Esse tipo de financiamento é particularmente interessante para organizações que já realizaram vendas expressivas na fase de lançamento e precisam de capital para avançar na obra ou iniciar novos projetos.
Além da liquidez imediata, a operação traz visibilidade e credibilidade à incorporadora, pois se trata de uma oferta pública que atrai investidores institucionais.
No entanto, é necessário considerar os custos envolvidos, como os honorários da securitizadora, agentes fiduciários e assessores legais, que podem tornar operações menores e menos viáveis.
Em geral, emissões a partir de R$15 milhões já se mostram factíveis, e o processo de estruturação costuma levar de 45 a 60 dias.
Corporações que buscam expandir seus negócios, alongar dívidas de curto prazo ou diversificar suas fontes de financiamento podem se beneficiar desse instrumento, tornando-se mais resilientes e competitivas no mercado imobiliário.
Os benefícios do mercado de capitais para financiamento na construção civil
O mercado de capitais oferece diversas vantagens para o financiamento de obras, permitindo que construtoras e incorporadoras acessem recursos de forma mais ágil e estratégica.
Com um processo relativamente rápido—entre 45 e 60 dias para a emissão de títulos como CRIs—e menos burocracia em comparação com financiamentos bancários tradicionais, essa modalidade de captação facilita o planejamento financeiro das empresas.
Um dos principais benefícios é o alongamento da dívida, permitindo que prazos de pagamento sejam estendidos para até 10 anos, o que reduz a pressão no fluxo de caixa e dá maior previsibilidade às operações.
Além disso, ao acessar o mercado de capitais, o negócio ganha visibilidade e credibilidade perante investidores, o que pode abrir portas para futuras captações e parcerias estratégicas.
Outro ponto relevante é a competitividade dos custos, que tendem a ser menores conforme o volume captado aumenta, tornando essa alternativa de lucro mais atrativa.
Além da liquidez imediata, o acesso a essa modalidade de financiamento proporciona maior flexibilidade e resiliência para o setor da construção civil, permitindo que as empresas se posicionem de forma mais sólida no mercado.
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